文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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